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2003年にスタートした証券税制の優遇措置のもと打ち出された『貯蓄から投資へ』というスローガン。
現在の岸田政権下でも『資産所得倍増プラン元年』として貯蓄から投資へのシフトを大胆、抜本的に進めていくと明言しています。

日本は欧米諸国と比較しても「貯蓄はしても、投資はしない」と言われており、資産運用の観点・基準でいうと欧米諸国に大きく遅れを取っています。

日本人が資産運用に対する意識が低い要因として、そもそもの金融リテラシーの低さが考えられます。

現在日本の家計金融資産は 2,000兆円ほどあり、そのうち半分程度を預貯金が占めてるといわれています。
しかし昨今の超低金利化の時代に預貯金しか行わないというのは、先々インフレが起こり物の価格が上がったさい資産が目減りすることを意味するため、非常に危険です。

そうならないためにも、預貯金だけではなく仕組みを理解して資産運用をすることが重要です。

資産運用の方法は国債、株式投資、投資信託、FXなど様々な種類の投資マネーの投資先があります。
ですが、変動の幅が少なく長期間にわたり安定して資産運用を目的とするなら「マンション投資」がオススメです。
マンション投資は不労所得とも言われ、他の資産運用商品には見られない様々な特徴があります。

そこで今回の記事では、資産運用方法として近年注目が高まっているマンション投資のメリットやデメリットについて詳しく解説していきます。

資産運用としてマンション投資をするメリットとは

資産運用先として、マンション投資を選択するとどのようなメリットがあるのでしょうか。

ここでは、主にマンション投資のメリットを４つご紹介します。

①老後の資金対策になる
②生命保険の代わりになる
③節税対策になる
④初期費用が少額ですむ

メリット①：老後の資金対策になる
令和元年に金融庁が発表した「市場ワーキング・グループ報告書」により、瞬く間に世間に広まった【老後2000万問題】。もはや公的年金だけで老後を過ごすのはかなり厳しく、何らかの老後資金対策を施さないといけません。

そこで役に立つのがマンション投資になります。

マンション投資は毎月入居者からの家賃収入が入ってくるため、長期にわたって安定した資産を構築することが可能です。
また、管理会社に任せておけば自分で家賃を請求する必要もありません。

メリット②：生命保険の代わりになる
マンション投資は、『団体信用生命保険（通称：団信）』の存在により、生命保険の代わりになります。

団信とは、物件のローンを組んだ人が死亡したり、高度障害となりローンの返済が不可能になった場合などに、金融機関が残債額を負担する制度になります。そして残された遺族は、ローンが完済された状態のマンションが相続されます。そのため、家賃収入をまるまる受け取れたり、物件を売却することでまとまった資産を得ることが可能になります。

マンション投資を始めるさい、現在加入している生命保険を見直すことで、毎月の支払いの総額を下げることができた方も多くいらっしゃいます。
そのため、マンション投資は「お金をもらいながら入ることのできる生命保険」と言われたりもします。

メリット③：節税対策になる
マンション投資を行うと確定申告を行う必要がありますが、そのさい不動産所得を赤字として経費計上できるため、所得税の還付・および住民税の減税を受けることができます。

また2015年1月に相続税制度が改正されたことにより、相続税の非課税限度額が大幅に引き下げられました。このことにより、課税対象となる人の数が大幅に増えました。

相続税対策として条件にマッチしているのが、ワンルームを始めとした区分マンション投資です。
現行の制度では、現金と不動産の相続税における評価額が全く異なり、現金での相続の場合、全額が相続税の評価対象となります。
しかし、現金から不動産に変換することで、現金より大幅に評価額が減額され、相続税額を下げることが可能になります。

メリット④：初期費用が少額で済む
投資信託や株式などで資産運用を行う場合、運用に用いるお金を全て自己資金でまかなう必要があります。
一方マンション投資の場合は、金融機関から融資を組んで始めることができます。
要は他人資本を利用して資産運用することができるという、他の投資商品にはあまりみられない魅力的な点をもっています。

資産運用としてマンション投資をするデメリットとは

マンション投資をするメリットが色々とあることはお分かりいただけたかと思いますが、反対にデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

資産運用をしたいなら、できるだけリスクは避けなければなりません。
そのためには、リスクをしっかりと把握してそれに対する適切な対処方法を取る必要があります。

①空室リスク
②賃料引き下げリスク
③金利上昇リスク
④災害リスク
⑤会社倒産リスク

デメリット①：空室リスク
賃貸経営をする上でついて回るのが、この空室リスク。空室の期間は賃料収入が入ってこないにも関わらずローンの返済をしなければならないため、キャッシュフローが悪化し利回りが下がる要因になります。
首都圏であってもエリアによっては競合が多く空室が起こるエリアもあります。

デメリット②：賃料引き下げリスク
マンション投資を検討している当初の契約のまま家賃収入が推移していくことはほとんどありません。
たいていは建物の老朽家とともに、相場賃料は下落していきます。
一方で管理費・修繕費の金額は上がっていく一方です。そのため収益性は下がって行きます。
計画通りいかないため、支出を計算を常にし直さないと失敗します。

それ以外にも、たとえば物件周辺にあった商業施設や大学等の大規模施設が万が一移転した時短で、その地域に住む必要性がなくなった場合や、他の住宅の供給が多くなったり、賃料が安いアパートなどが建てられたりして競争が生じた場合などは、賃料を下げないと入居者が埋まりにくくなります。

デメリット③：金利上昇リスク
インフレが続いているなど、社会情勢の変化により、金利が上昇することがあります。
金融機関からローンを組んでマンション投資を行っている場合、金利の上昇は、支払い利息が上昇し月々のキャッシュフローが悪化する原因となります。

デメリット④：災害リスク
日本は世界の中でも地震大国と呼ばれるくらい、地震発生のリスクが高いといわれています。
また、それ以外の部分でも火災や大雨による水害リスクなど、自然災害による損失が発生すると、マンションの資産価値が落ちる原因になります。

デメリット⑤：会社倒産リスク
投資用物件購入後に、賃貸管理を委託していた会社が倒産してしまうケースがあります。
有名な事例として、2018年に多くのメディアに取り上げられた「かぼちゃの馬車事件」があります。

そうなるとオーナーには、多額の借金が残った状態の物件だけが残されることになります。

デメリットを回避するために

マンション投資をする上で主なデメリットを5点ほど述べましたが、デメリットもそれなりにあるため、不安に思う方もいるのではないでしょうか。
しかしマンション投資におけるデメリットは、きちんと対策をすることで回避することが可能です。

■物件の立地にこだわる
物件の立地状況にこだわることで、空室リスクや賃料引き下げリスクを軽減することができます。

具体的には、都市部エリアにあり通勤利便性が高く、駅から徒歩数分にある生活しやすい物件は、入居者需要に対して物件の供給数が圧倒的に不足している状況のため、空室になることはほとんどありません。
また、たとえ築年数が経過しても、賃料を維持した状態で賃貸経営をすることが可能です。
そのため、入居者需要の高いエリアで不動産投資を行うことにより、空室リスクと賃料引き下げリスクを軽減する効果があります。

■積極的に再投資をする
金利上昇リスクに対する対処法としては、不動産投資を行っている間は積極的に再投資することです。

再投資の具体的な内容としては、ローンの借換えや繰上返済などです。

特に繰上返済に関しては、返済総額を減らすことができ運用の効率を上げる方法になりますので、積極的に取り組んでいきましょう。

■保険に加入する
デメリット④の災害リスクへの対策として、保険に加入しておくことが挙げられます。
災害そのものを防ぐことはできませんので、火災保険や地震保険、水災保険等に加入することで、仮に災害の被害を受けたとしても、被害を最小限に抑えることが可能になります。

マンションに関してはもともと災害に強い建物であるため、過度な心配は不要ですが、心配な人は各自治体が発行しているハザードマップを参考にして物件のエリア選びをするのも一つの手でしょう。

■信頼できる不動産会社を選ぶ
会社倒産リスクを回避する方法としては、きちんと信頼できる不動産会社を選ぶことです。

見分け方には様々な方法がありますが、最も手軽に行える方法として、不動産会社に掲示されている宅建業免許番号のカッコの中の数字を見ることです。
この数字は宅建業の免許更新をした回数を示すものであり、この数字が大きいことはその会社が長年運営していることを意味します。

当然ですが、長期間にわたり運営している会社は、今後も倒産する可能性は低いと考えられるでしょう。
逆に設立５年以内の会社は、不確定要素が多くこの先どうなるかわからないため、避けておいた方が無難でしょう。

この記事のまとめ

マンション投資に関する概要をご紹介してきましたが、いかがでしたでしょうか。

マンション投資は、数ある資産運用商品の中でも手間をほとんど必要としないため、本業が忙しいサラリーマンの方を中心に検討する方が増えています。

しかしマンション投資には多くのメリットと同時に、リスクもあります。
物件購入後に「こんなつもりじゃなかった」と後悔することのないよう、事前にリスクをしっかりと把握し適切な対処を取りましょう。

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