ワンルームマンション投資はやめとけ！？なぜ言われるのか徹底解説
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ワンルームマンション投資はやめとけ！？なぜ言われるのか徹底解説！
ワンルームマンション投資を一度でも検討された方はネットでネガティブな情報を目にしたり
人から言われた等の経験はあるのではないでしょうか？
実際にネットを見てみると
「儲からない」
「空室になると収入が0になりローンだけ支払うことになる」
「月々がマイナス収支になる」
など少し見ただけでもネガティブな内容が多く載っている印象があります。
現在、検討している方からすると、ご不安に感じられることでしょう！
事実、不動産投資は投資と謳っているのでリスクも、もちろん潜んでおります。
先ずは直結する懸念される点について解説したいと思います。
〇空室に対する懸念
弊社の場合、購入後のアフターフォローにて、空室にならない対策、空室期間が短くなる対策等、定期的にオーナー様とご相談させていただいております。アフターフォローナンバーワンを目指しオーナー様のキャッシュフローが悪化しないよう全社を挙げて取り組んでおります。
〇賃料滞納の恐れ
弊社では入居審査を設けており、入居者さんには事前に保証会社へご加入いただくことを必須としております。その為、万が一滞納が起こっても保証会社による補填がありますので、オーナー様の口座に賃料が滞ったりすることはございません。
〇市場の変動の影響による「キャッシュフローの悪化」
今回のコロナ不況のようなことは誰にも想像がつかなかったことです。その場合でも弊社ではオーナー様と二人三脚の伴走により、都度、個別のオーナー様のご状況に合わせて、対策についてのご相談を行い、最善のご提案を行っております。購入後は3 ヶ月に一度、「生涯無料」のコンサルティング付きで、オーナー様の収益アップを実現しています！
購入前から購入後まで、一生涯、いつでも何でも相談できる安心なサポート体制が整っております。
〇修繕や管理についての心配
弊社では、内装工事内製化により原状回復や修繕・リフォーム工事までワンストップサービスで行っております。「早い」「安い」「丁寧・きれい」をモットーにオーナー様のキャッシュフローが悪化しないよう務めております。
次の項では不動産投資に失敗する人の共通点をまとめてみましたのでご参考にしていただけますと
幸いです。
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ワンルームマンション投資に失敗する人 その1
利回りだけ見て判断してしまう人
不動産投資において利回りは一つの指標ではあります。
例えば利回りが10％であれば10年で投資資金を回収できるということに
なります。
利回りが高ければ高いほど投資資金の回収が早いということになります。
投資物件として一見、優秀そうに見えますが実際はどんなリスクが隠されているのでしょうか？
①売主がなぜ利回りを高くしてでも売りたいのか？
皆様が売主の立場でしたら不動産をご売却をしたいときに安くして売りたいと思いますでしょうか？
普通はできる限り高く売りたいと思うのではないでしょうか？
こういう物件が出てきたときに考えなければならないのは
「なぜ、安くして（利回りを良くして)売らなければならないのか？」
順調に運用をされており利益が確定していれば安くしてまで売る必要はないと思います。
この場合ですと“売りたい”というより“手放したい”と言った方が正しいかと思います。
一度、入居者が退去すると次の入居者に入ってもらうのに半年以上かかってしまうようなエリアの
物件はリスクが伴います。
さらに利回りが高い物件は設備の老朽化で修繕や交換が発生して予期せぬ費用負担を迫られることが
あります。
利回りが高い＝リスクが高いと思った方が良いと思います。
ワンルームマンション投資に失敗する人 その2
家賃が相場より高い
一見、家賃が高いと、その分、家賃収入も多く入って収支としては良く見えます。
しかし相場と離れた賃料で入居されている間は良いかもしれませんが退去した後に
再募集をするときに相場おり高い賃料で募集しても入居者は入ってくれるでしょうか？
答えは、当然NOです。
不動産投資のプロは賃料が相場より高い物件はまず所有することはありません。
物件購入をする前に必ずその物件、そのエリアの賃料相場を徹底的に調べます。
相場と大きく乖離している場合はプロはそういった物件は避けています。
目先の賃料に惑わされてしまうと失敗する可能性が出てきます。
ワンルームマンション投資に失敗する人 その3
言われるがままサブリース契約をしてしまう
サブリース契約とは賃貸管理会社が所有者と賃貸借契約をして
賃貸管理会社が賃借人に転貸をする契約方式となります。
空室保証をしてくれので空室のリスクがないというメリットがあります。
その反面どんなデメリットがあるのでしょうか？
■入居者から入る賃料からサブリース手数料が引かれる
サブリース会社は実際の賃料から10％～15％をサブリース手数料として
差し引いた状態でオーナーにお家賃を送金します。
ローンを組んだ状態ですと月々の収支が数万円マイナスになるということも
多いにあります。
また2年に1回サブリース賃料の見直しがあるため賃料が下がり
更に収支が悪化することがあるため生活まで支障が出てくる可能性があります。
■サブリース契約を簡単に解除することができない
貸主から賃貸借契約を解除するには正当事由が必要になります。
大前提として日本は賃借人を守るように法律ができております。
この場合でいう賃借人はサブリース会社になり賃貸人はオーナー様になります。
オーナー様が解除したくても簡単に解除ができないため、ずっと収支が悪化したまま
不動産を所有する必要があります。
■売却ができない、もしくはかなり低い金額をたたかれる
サブリースは簡単に解除はできません。それどころかサブリースを外さないと
売却ができないというケースがとても多くあります。
手取り賃料が少なくなる上、サブリース契約が解除できないと買う人もリスクが
あるため敬遠されるため、八方ふさがりにオーナーは少なくありません。
サブリースのメリットとデメリットをよく考えていただければと思います。
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